¿Te van a subir el predial? ¿El gobierno quiere cobrar las casas a precio de mercado? ¿Pueden obligarte a vender un terreno que consideren subutilizado?
Esas preguntas circulan al mismo tiempo en redes sociales, protestas vecinales y discursos de la oposición. Y hay una razón: en las últimas semanas coincidieron dos debates distintos que tienen que ver con la propiedad y el uso del suelo.
Uno es la nueva Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral, que ya fue aprobada por la Cámara de Diputados y pasó al Senado.
El otro es el Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México, un proyecto de planeación urbana que todavía se encuentra en consulta pública.
Los dos tocan el mismo nervio: cuánto vale una propiedad, cuánto paga y hasta dónde puede intervenir el Estado. Pero no son la misma reforma y ninguno depende del otro.
Primer debate: la nueva Ley Catastral
La Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral busca conectar dos sistemas que actualmente no siempre comparten la misma información.
El catastro es el inventario de los inmuebles: registra datos como ubicación, superficie, construcciones y valor catastral. El Registro Público de la Propiedad, en cambio, contiene la información jurídica: quién es el propietario y si existen hipotecas, embargos u otros gravámenes.
La nueva legislación plantea, entre otras cosas, una Clave Única Catastral, una especie de CURP para cada inmueble, además de mecanismos para homologar, actualizar y conectar la información de los catastros y registros públicos de todo el país.
¿En qué etapa se encuentra?
La Cámara de Diputados aprobó el 7 de octubre el dictamen y lo envió al Senado. La votación de lo no reservado fue de 324 votos a favor, 107 en contra y una abstención. Durante la discusión se aprobaron modificaciones y los artículos reservados modificados recibieron 299 votos a favor y 92 en contra.
Ahora corresponde al Senado analizar la minuta. Si la modifica, tendría que regresar a la Cámara de Diputados. Si la aprueba en sus términos, pasaría al Ejecutivo para su promulgación y publicación.
Es decir: todavía no es una ley vigente.
¿Por qué la oposición habla de un “predialazo”?
La explicación está en cómo funciona el impuesto predial.
De manera simplificada, el monto que paga un propietario depende, entre otros elementos, del valor catastral del inmueble y de las tasas, cuotas o tarifas establecidas por cada gobierno local.
Por ejemplo, si una propiedad tiene un valor catastral de un millón de pesos y se le aplicara una tasa hipotética de 0.1%, pagaría mil pesos. Si posteriormente su valor catastral se actualizara a un millón y medio y la tasa permaneciera igual, el pago sería de mil 500 pesos.
La tasa no cambió, pero el monto pagado aumentó 50%.
El gobierno y Morena sostienen que la nueva Ley Catastral no crea impuestos, no establece nuevas tasas de predial y no determina cuánto debe pagar cada propietario. Eso es correcto.
La oposición advierte, sin embargo, que un sistema catastral más completo y actualizado podría provocar que algunos propietarios terminen pagando más. Y eso también es posible.
Una vivienda que tenga, por ejemplo, un segundo piso construido pero nunca incorporado al catastro podría modificar su valor catastral si esa ampliación finalmente se registra.
Los inmuebles más susceptibles a cambios serían aquellos con construcciones o ampliaciones no registradas, superficies que no coincidan con la información oficial, valores muy desactualizados o propiedades que ni siquiera aparezcan correctamente en los padrones.
Una vivienda cuyos datos ya estén actualizados podría experimentar pocos cambios.
También puede aumentar la recaudación porque propiedades o contribuyentes que actualmente no están correctamente registrados comiencen a pagar. Eso es distinto a subirle el impuesto de manera general a todos los propietarios.
Lo que no está demostrado es que esta ley vaya a duplicar o triplicar el predial de manera generalizada, ni que obligue a cobrar todas las propiedades con base en su precio comercial.
Segundo debate: el programa metropolitano
El Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México, conocido como POZMVM, es un instrumento de planeación sobre cómo debería crecer y organizarse la metrópoli.
No es una reforma catastral.
El documento aborda temas como vivienda, agua, movilidad, infraestructura, desarrollo urbano y uso del suelo, aunque el proyecto también incluye propuestas relacionadas con instrumentos fiscales y actualización de información catastral.
Su situación jurídica es completamente distinta a la de la Ley Catastral.
El programa se encuentra en consulta pública del 24 de septiembre al 22 de noviembre de 2026. No ha sido aprobado y su contenido todavía puede modificarse.
Uno de los problemas que busca atender es real: una ciudad que continúa expandiéndose hacia la periferia necesita llevar cada vez más lejos transporte, agua, drenaje, escuelas, hospitales y otros servicios.
Al mismo tiempo, existen zonas más centrales que ya cuentan con buena parte de esa infraestructura.
Desde la lógica de la planeación urbana, puede resultar más eficiente construir más vivienda dentro de las zonas consolidadas que continuar extendiendo la ciudad.
El debate comienza cuando esa lógica se traslada a propiedades privadas.
El proyecto incluye instrumentos relacionados con terrenos baldíos, abandonados o considerados subutilizados y plantea mecanismos para incentivar que sean desarrollados.
Y ahí aparece una pregunta mucho más compleja: ¿quién decide cuándo una propiedad está subutilizada?
Una familia puede considerar perfectamente normal tener una casa pequeña dentro de un terreno grande. Una política de densificación, en cambio, puede considerar que ese suelo está siendo utilizado por debajo de su potencial urbano.
El punto más polémico: la venta forzosa
El proyecto incluye dentro de sus instrumentos de desarrollo urbano mecanismos dirigidos a determinados predios baldíos o subutilizados.
Entre ellos aparecen los llamados Polígonos de Desarrollo y Construcción Prioritarios, mediante los cuales las autoridades podrían establecer plazos para desarrollar determinados terrenos.
El texto sometido a consulta contempla que, bajo determinados supuestos y después de periodos establecidos para desarrollar el predio, puedan plantearse mecanismos de venta forzosa mediante subasta pública.
También se propone un gravamen relacionado con el llamado desperdicio urbano, dirigido a determinados terrenos baldíos o inmuebles en condiciones de abandono o subutilización.
Este es uno de los apartados que ha provocado mayor rechazo entre grupos vecinales y propietarios.
Las autoridades han respondido que el programa metropolitano no crea por sí mismo nuevas leyes, impuestos ni facultades autónomas para rematar propiedades, y que los gobiernos estatales, municipales y de la Ciudad de México mantienen sus respectivas atribuciones legales.
Ese matiz es fundamental.
Una cosa es que el proyecto de planeación proponga un instrumento y otra que ese documento, por sí solo, tenga la capacidad jurídica de quitar o subastar una propiedad.
Pero el hecho de que esos instrumentos aparezcan en el proyecto explica por qué propietarios y organizaciones vecinales están exigiendo que se eliminen, modifiquen o definan con mucha mayor precisión antes de aprobar el programa.
¿El programa quiere cobrar el predial a valor comercial?
El proyecto también propone avanzar hacia registros catastrales que se aproximen más a los valores del mercado inmobiliario y plantea revisar elementos relacionados con la base, cuotas y tarifas del impuesto predial.
Eso no significa que el programa establezca automáticamente un nuevo impuesto o que ordene cobrar a todos los propietarios un porcentaje determinado sobre el valor comercial de sus viviendas.
El documento es un instrumento de planeación y las decisiones fiscales corresponden a las autoridades que legalmente tienen esas facultades.
Pero la propuesta de acercar los valores catastrales a los valores de mercado sí existe dentro del proyecto y forma parte de la discusión.
Por eso nuevamente hay que separar dos afirmaciones.
Decir que ya se aprobó un predial calculado sobre el valor comercial de todas las viviendas es incorrecto.
Decir que el proyecto metropolitano plantea acercar los registros catastrales a valores de mercado y revisar elementos del predial sí corresponde a lo que actualmente se discute.
¿Por qué se mezclaron los dos debates?
Porque ocurrieron prácticamente al mismo tiempo.
En cuestión de días, una persona pudo escuchar que habrá una clave única para cada propiedad, que podrán identificarse construcciones que no aparecen actualmente en los catastros, que existe una propuesta para aproximar valores catastrales a los del mercado inmobiliario y que determinados terrenos subutilizados podrían quedar sujetos a instrumentos especiales de desarrollo.
Visto desde fuera, parece una sola política.
Pero en realidad son tres preguntas diferentes.
La Ley Catastral busca mejorar la información sobre qué propiedades existen y cuáles son sus características.
El programa metropolitano discute cómo debería utilizarse y desarrollarse el suelo.
Y cuánto paga finalmente cada propietario de predial depende de las decisiones fiscales que adopten los gobiernos locales dentro de sus facultades.
Entonces, ¿sí viene un “predialazo”?
Depende de qué se entienda por esa palabra.
Si significa que el Congreso ya aprobó un aumento nacional del impuesto predial, no.
La nueva Ley Catastral no establece una tasa nacional ni ordena aumentar el impuesto a todos los propietarios.
Si significa que una actualización de los catastros podría provocar que algunos inmuebles paguen más porque su información o valor se encontraba desactualizado, entonces sí es una posibilidad real.
Y si bajo la misma palabra se incluye también la propuesta del programa metropolitano para acercar valores catastrales a los del mercado, se están mezclando dos procesos distintos y en etapas jurídicas diferentes.
¿Van a cobrar las casas a precio comercial?
Hasta ahora no existe una disposición nacional aprobada que obligue a cobrar el predial de todas las viviendas utilizando directamente su precio comercial, ni una medida general que ordene duplicar o triplicar el impuesto.
Sí existe una discusión sobre actualización de valores catastrales y, dentro del proyecto metropolitano, una propuesta para acercarlos a los valores inmobiliarios.
Pero actualizar la base catastral no equivale automáticamente a establecer una nueva tarifa para todos.
¿Pueden obligarte a vender un terreno?
Hoy no existe una nueva facultad general aprobada por este programa que permita a las autoridades subastar automáticamente propiedades consideradas subutilizadas.
El POZMVM todavía está en consulta y, además, el propio instrumento no puede sustituir las leyes que regulan la propiedad, los impuestos y los procedimientos de cada entidad.
Sin embargo, el proyecto sí incluye instrumentos relacionados con terrenos baldíos o subutilizados y contempla mecanismos de desarrollo prioritario que han generado preocupación por la posibilidad de llegar a una venta forzosa bajo determinados supuestos.
Por eso el debate no es inventado.
La pregunta relevante no es si mañana pueden quitarle a alguien su terreno con base únicamente en este programa. La respuesta es no.
La discusión real es qué instrumentos sobrevivirán en el documento definitivo, cómo estarán redactados y qué modificaciones legales tendrían que aprobarse posteriormente para poder aplicarlos.
Qué sigue
La nueva Ley Catastral está ahora en manos del Senado.
El Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México continuará en consulta pública hasta el 22 de noviembre.
Por ahora, ninguno de los dos procesos permite afirmar que ya exista un aumento generalizado del predial o una facultad inmediata para rematar propiedades.
Pero tampoco significa que las preocupaciones surgidas alrededor de ambos documentos sean completamente inventadas.
Lo que realmente cambie dependerá de tres cosas: qué apruebe finalmente el Congreso, qué disposiciones sobrevivan en la versión definitiva del programa metropolitano y qué modificaciones adopten posteriormente los estados y municipios en sus valores catastrales, impuestos y reglas de desarrollo urbano.
Hasta entonces, la diferencia más importante es esta: una cosa es actualizar la información sobre las propiedades, otra decidir cómo debe utilizarse el suelo y otra muy distinta determinar cuánto paga cada propietario o bajo qué condiciones puede intervenir el Estado sobre un inmueble privado.
Preguntas Frecuentes
¿Ya aprobaron un aumento al predial en México?
No. La nueva Ley Catastral aprobada por la Cámara de Diputados no establece una nueva tasa nacional de predial ni ordena aumentar el impuesto a todos los propietarios. Sin embargo, una actualización de la información catastral puede modificar la base sobre la que algunos gobiernos locales calculan el impuesto.
¿La nueva Ley Catastral obliga a cobrar las casas a valor comercial?
No existe una disposición nacional aprobada que obligue a calcular el predial de todas las viviendas directamente sobre su precio comercial. Sí existen propuestas para actualizar y mejorar los registros catastrales y, dentro del proyecto metropolitano, para aproximarlos a valores inmobiliarios.
¿Puede subir mi predial aunque no aumente la tasa?
Sí. Si cambia el valor catastral de una propiedad, el monto del impuesto puede aumentar incluso si la tasa permanece igual. Esto puede ocurrir, por ejemplo, cuando existen construcciones o ampliaciones que no estaban registradas.
¿Qué es la Clave Única Catastral?
Es un identificador único para cada inmueble, similar a una CURP aplicada a las propiedades, que busca facilitar la conexión entre catastros y registros públicos.
¿Pueden obligarme a vender un terreno por estar subutilizado?
Actualmente no existe una nueva facultad general vigente que permita vender automáticamente un terreno por considerarlo subutilizado. El proyecto metropolitano sí contempla instrumentos relacionados con terrenos baldíos o subutilizados, pero el programa sigue en consulta y por sí mismo no sustituye las leyes que regulan la propiedad.
¿Qué significa venta forzosa en el POZMVM?
El proyecto contempla instrumentos de desarrollo para determinados predios que podrían incluir mecanismos de venta forzosa o subasta bajo ciertos supuestos. Su aplicación dependería de la versión final del programa y de las facultades legales existentes o de reformas posteriores.
¿Qué es el POZMVM?
Es el Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México, un instrumento de planeación que aborda vivienda, movilidad, infraestructura, agua y uso del suelo en la zona metropolitana.
¿Ya está aprobado el POZMVM?
No. El programa se encuentra en consulta pública hasta el 22 de noviembre de 2026 y su contenido todavía puede modificarse.
