La jefa de Gobierno, Clara Brugada, envió el 14 de octubre al Congreso de la Ciudad de México la iniciativa de Ley de Relaciones Inquilinarias y Rentas Justas, Razonables y Asequibles, una propuesta que busca cambiar varias de las reglas bajo las que se renta una vivienda en la capital.
La iniciativa plantea nuevas obligaciones para propietarios e inquilinos, multas de hasta casi 47 mil pesos, un registro obligatorio de contratos y la creación de una Defensoría de las Relaciones Inquilinarias que daría asesoría gratuita y podría intervenir en conflictos.
Sin embargo, hay una precisión importante: la propuesta no crea desde cero el límite a los aumentos de renta. Desde 2024, el Código Civil de la Ciudad de México ya establece que una renta habitacional no puede incrementarse anualmente por encima de la inflación, una disposición que la Suprema Corte declaró constitucional en febrero de 2026.
Lo que busca la nueva ley es ampliar esa protección, impedir que el límite pueda esquivarse simplemente cambiando de inquilino y crear mecanismos para vigilar y sancionar su incumplimiento.
Por ahora, nada de esto ha sido aprobado. El Congreso puede modificar, eliminar o agregar disposiciones antes de votar la iniciativa.
La ley no congela ni baja las rentas
Uno de los puntos que conviene aclarar desde el inicio es que la iniciativa no propone congelar las rentas ni obligar a los propietarios a reducirlas.
El artículo 2448 D del Código Civil establece desde 2024 que, en contratos de vivienda, el aumento anual no puede ser superior a la inflación del año anterior. La nueva iniciativa mantendría ese principio, pero agregaría sanciones y mecanismos para hacerlo exigible.
El cambio más importante es que el límite ya no estaría vinculado únicamente al contrato o al inquilino en turno, sino al propio inmueble. Actualmente, al terminar un contrato y llegar una persona nueva, existe margen para fijar una renta distinta. La propuesta busca cerrar esa posibilidad y establecer que el aumento permitido se calcule sobre la renta anterior de la vivienda, aunque cambie quien la ocupa.
La única excepción sería que el propietario realice mejoras sustantivas al inmueble. En ese caso podría solicitar a la Defensoría autorización para incrementar la renta por encima de la inflación.
Ese punto abre también una de las principales dudas que tendrá que resolver el Congreso: qué ocurrirá con una vivienda que se pone en renta por primera vez y, por tanto, no tiene un precio anterior que sirva como referencia.
Qué pasaría si quieren renovar con un aumento mayor
La iniciativa también establece un mecanismo para los contratos que están por renovarse.
Si el propietario pretende aumentar la renta por encima del límite permitido, el inquilino podría seguir pagando la renta anterior más el porcentaje correspondiente a la inflación. El pago podría hacerse por el medio establecido en el contrato o, en caso de conflicto, mediante consignación ante un juzgado.
Con ello, el contrato se consideraría prorrogado durante un año adicional.
Si el inquilino ya pagó cantidades por encima del aumento permitido, también podría solicitar la devolución de la diferencia.
Depósito y una sola garantía
Otro cambio importante está en los requisitos para rentar.
Hoy es común que al mismo tiempo se solicite un depósito, un aval con propiedad, una póliza jurídica, una fianza u otras garantías. La iniciativa busca limitar esa práctica.
El propietario podría pedir un depósito y una sola garantía adicional de cumplimiento. Esa garantía podría ser un aval o persona obligada solidaria, una fianza u otra figura permitida por la ley.
No podría exigir, por ejemplo, aval y póliza jurídica al mismo tiempo, ni aval y fianza. Cualquier cláusula que imponga más de una garantía se tendría por no puesta, aunque haya sido firmada por el inquilino.
El depósito serviría para cubrir posibles daños al inmueble o adeudos de servicios al terminar el contrato. Al entregar la vivienda, el propietario tendría que devolverlo descontando únicamente los daños o deudas comprobadas. Si no lo hace oportunamente, tendría que pagar además el interés legal correspondiente.
Menos gastos para entrar a una vivienda
La iniciativa también busca reducir varios de los costos que actualmente enfrenta una persona al iniciar un arrendamiento.
Los gastos relacionados con la formalización del contrato tendrían que ser absorbidos por el propietario. Entre ellos estarían los honorarios de intermediación, la elaboración del contrato, las consultas de historial crediticio y la contratación de pólizas jurídicas.
La investigación sobre el posible inquilino tendría que limitarse a comprobar su capacidad para cumplir con el pago y requeriría su autorización expresa.
Además, la renta tendría que establecerse en moneda nacional.
No se podría negar una vivienda por tener hijos o mascotas
La propuesta incorpora también reglas contra la discriminación en el acceso a una vivienda.
El propietario no podría negar, restringir o condicionar el arrendamiento por motivos como origen étnico, nacionalidad, género, edad, orientación sexual, situación migratoria o estado civil, entre otras condiciones.
La iniciativa incluye expresamente la convivencia con niñas y niños y la presencia de mascotas entre los motivos que no podrían utilizarse por sí solos para negar un contrato.
Un registro obligatorio para los contratos
La Ciudad de México ya cuenta legalmente con la figura de un Registro Digital de Contratos de Arrendamiento desde la reforma de 2024. La Suprema Corte validó su constitucionalidad en febrero de 2026, aunque limitó los datos que puede recopilar para evitar que se convierta en una base con información personal innecesaria.
La nueva iniciativa integra ese registro dentro de un sistema más amplio de regulación y establece obligaciones y sanciones específicas.
El propietario tendría 30 días después de firmar el contrato para inscribirlo en el Registro Digital de Contratos de Arrendamiento Habitacional, a cargo de la Agencia Digital de Innovación Pública. Si no lo hace, el propio inquilino podría realizar el trámite.
La propuesta plantea además que la inscripción sea una formalidad esencial del contrato y responsabiliza al arrendador por la falta de registro.
Multas de hasta casi 47 mil pesos
La nueva ley también busca que varias de estas obligaciones tengan consecuencias económicas.
La sanción más alta sería para los propietarios que aumenten la renta por encima del límite permitido. La multa iría de 100 a 400 UMA, equivalente en 2026 a aproximadamente 11 mil 731 y 46 mil 924 pesos.
No registrar el contrato a tiempo o no entregar al inquilino la constancia correspondiente podría generar una multa equivalente a entre uno y tres meses de renta. Esa sanción no se aplicaría si el propio inquilino registró el contrato dentro del plazo establecido.
No entregar un ejemplar original del contrato también sería sancionable, con una multa de entre 25 y 50 UMA, alrededor de 2 mil 933 a 5 mil 866 pesos.
Las obligaciones no serían únicamente para los propietarios.
Un inquilino que utilice la vivienda para un fin distinto al habitacional sin autorización podría recibir una multa de entre 50 y 100 UMA. Si realiza modificaciones al inmueble sin consentimiento, la sanción podría ir de 50 a 200 UMA.
Estas multas no sustituirían los procedimientos civiles o penales. Propietarios e inquilinos podrían seguir acudiendo a los tribunales cuando corresponda.
Qué herramientas tendría el inquilino
Además de las sanciones, la iniciativa da al inquilino varios mecanismos concretos para defenderse.
Podría denunciar ante la Defensoría un aumento por encima de la inflación y solicitar la devolución de lo que haya pagado de más. También podría evitar un incremento excesivo al renovar el contrato pagando únicamente la renta anterior más la inflación y prorrogar con ello el arrendamiento por un año.
Si el propietario no registra el contrato, el propio inquilino podría hacerlo.
También tendría acceso gratuito a asesoría, mediación y acompañamiento jurídico.
Además, cualquier cláusula contraria a la ley, como exigir más de una garantía o trasladar al inquilino el costo de una póliza jurídica, no tendría validez aunque haya sido firmada.
Prácticas prohibidas, pero sin multa específica
Uno de los puntos que probablemente será discutido en el Congreso es que la iniciativa prohíbe algunas prácticas sin establecer una sanción administrativa específica para todas ellas.
Es el caso de negar una vivienda por motivos discriminatorios, por tener hijos o por tener mascotas. También ocurre con el cobro al inquilino de pólizas jurídicas, comisiones de intermediación o consultas de historial crediticio, así como con la falta de devolución del depósito.
Eso no significa que esas disposiciones no tengan efectos jurídicos, pero la ausencia de una multa específica podría obligar al inquilino a recurrir a otros mecanismos legales para exigir su cumplimiento.
Una Defensoría para inquilinos y propietarios
Otro de los principales cambios sería la creación de la Defensoría de las Relaciones Inquilinarias, adscrita a la Procuraduría Social de la Ciudad de México.
Aunque su nombre podría sugerir que estaría enfocada únicamente en los inquilinos, la iniciativa establece que daría orientación, asesoría jurídica, mediación y conciliación gratuitas tanto a quienes rentan como a quienes ofrecen una vivienda.
La Defensoría también podría verificar el cumplimiento de las reglas sobre aumentos de renta y aplicar las sanciones contempladas en la ley.
La intención es que una parte de los conflictos pueda resolverse antes de llegar a juicio.
Qué cambiaría en los desalojos
La iniciativa no elimina los desalojos ni impide que un propietario recupere judicialmente su inmueble.
Lo que propone es crear un mecanismo de acompañamiento cuando ya exista una orden judicial.
Se integraría un Gabinete de Acompañamiento Social ante Desalojos, formado por distintas dependencias del Gobierno de la Ciudad de México.
Antes de determinadas diligencias, las autoridades podrían revisar las condiciones de las personas que habitan la vivienda para identificar si hay niñas y niños, personas mayores, personas con discapacidad u otros grupos en situación de vulnerabilidad.
También podrían canalizar apoyos sociales, almacenamiento temporal de pertenencias o ayuda para una mudanza, sujeto a los programas y recursos disponibles.
El gabinete podría estar presente durante el desalojo para vigilar que se lleve a cabo de manera pacífica y con respeto a los derechos humanos, pero no tendría facultades para cancelar o impedir una orden emitida por un juez.
Los temas que quedan pendientes
La iniciativa deja fuera o sin desarrollar otros elementos relacionados con la política de vivienda que el Gobierno de la Ciudad de México había anunciado previamente.
Uno de ellos es la creación de un índice público de precios de renta que permitiera conocer cuánto cuesta razonablemente arrendar una vivienda dependiendo de su ubicación y características.
Tampoco establece por sí misma metas concretas para construir vivienda pública en renta.
El gobierno capitalino mantiene programas y proyectos separados para aumentar la oferta de vivienda social y asequible, pero esas inversiones no forman parte del mecanismo principal de esta iniciativa.
Las dudas que tendrá que resolver el Congreso
Aunque la propuesta establece reglas mucho más detalladas, hay varios puntos que seguirán abiertos durante la discusión legislativa.
Uno es cómo se determinará el precio inicial de una vivienda que se pone en renta por primera vez.
También deberá aclararse qué ocurrirá con los contratos celebrados antes de la entrada en vigor de la nueva ley y hasta dónde podrán aplicarse las nuevas reglas a relaciones de arrendamiento ya existentes.
Otro tema será la operación del registro obligatorio. Una regulación más estricta podría dar mayor certeza a quienes tienen contratos formales, pero también existe el riesgo de que algunos propietarios opten por mantener relaciones de renta fuera de la formalidad.
Además, la Defensoría, el registro y el sistema de acompañamiento ante desalojos necesitarán capacidad administrativa y recursos para funcionar. La propia iniciativa establece que su implementación no generará ampliaciones presupuestales durante el ejercicio fiscal en curso.
El debate entre protección al inquilino y oferta de vivienda
El Gobierno de la Ciudad de México sostiene que la iniciativa busca proteger el derecho a la vivienda, reducir el desplazamiento de habitantes y establecer relaciones más equilibradas entre propietarios e inquilinos.
Brugada ha presentado la regulación como parte de una estrategia más amplia para enfrentar el incremento de las rentas y los procesos de gentrificación.
Desde la oposición, principalmente legisladores del PAN, se ha advertido que aumentar las restricciones podría desincentivar que algunos propietarios pongan viviendas en renta, reducir la oferta formal o afectar el derecho de propiedad.
Otros actores políticos han pedido que la iniciativa no se apruebe de manera apresurada y que primero se analicen sus posibles efectos sobre el mercado.
Ese será uno de los debates centrales en el Congreso: hasta qué punto una regulación más estricta puede proteger a quienes ya rentan sin generar incentivos para que disminuya la cantidad de viviendas disponibles.
Qué cambiaría si se aprueba
Para quien renta una vivienda en la Ciudad de México, la propuesta significaría una mayor protección frente a los aumentos. La renta no podría incrementarse por encima de la inflación simplemente porque cambie el inquilino y, además, se reducirían los requisitos y gastos para iniciar un arrendamiento.
El inquilino tendría derecho a un depósito y una sola garantía, no tendría que absorber costos como pólizas jurídicas o comisiones de intermediación, contaría con un contrato registrado y tendría una institución gratuita a la cual acudir en caso de conflicto.
Para quien pone una vivienda en renta, la ley implicaría reglas más estrictas: registrar contratos, absorber determinados costos de formalización, limitar los aumentos y las garantías y enfrentar multas de hasta casi 47 mil pesos en caso de algunas infracciones.
A cambio, los propietarios también tendrían acceso gratuito a orientación, mediación y mecanismos para resolver controversias sin necesariamente llegar a juicio.
Por ahora, nada de esto está vigente. La iniciativa tendrá que discutirse primero en comisiones y después en el pleno del Congreso de la Ciudad de México, donde puede ser modificada antes de convertirse en ley.
Preguntas frecuentes
¿Ya está vigente la Ley de Rentas Justas en CDMX?
No. Hasta el 15 de octubre de 2026 se trata de una iniciativa enviada por la jefa de Gobierno, Clara Brugada, al Congreso de la Ciudad de México. Los diputados todavía pueden modificarla antes de votarla.
¿Cuánto puede aumentar una renta en CDMX?
Desde 2024, el Código Civil de la Ciudad de México establece que el aumento anual de una renta habitacional no puede superar la inflación del año anterior. La nueva iniciativa busca agregar mecanismos para hacer cumplir ese límite.
¿La Ley de Rentas Justas congelaría las rentas?
No. La propuesta no congela ni reduce las rentas. Mantiene el límite ligado a la inflación y plantea que ese tope continúe aplicándose incluso cuando cambie el inquilino de una vivienda.
¿Un propietario podría subir la renta al cambiar de inquilino?
Si la iniciativa se aprueba en los términos planteados, el cambio de inquilino no permitiría por sí solo fijar libremente una renta mucho mayor. El incremento tendría que respetar el límite establecido sobre la renta anterior.
¿Cuántas garantías podrían pedir para rentar?
La propuesta permitiría solicitar un depósito y una sola garantía adicional de cumplimiento, como un aval, una fianza u otra figura permitida por la ley.
¿Quién pagaría la póliza jurídica?
La iniciativa establece que los costos asociados con la formalización del contrato, incluidas las pólizas jurídicas, tendrían que ser cubiertos por el propietario y no por el inquilino.
¿Habría multas para los propietarios?
Sí. La iniciativa contempla, entre otras sanciones, multas de entre 100 y 400 UMA para quien aumente la renta por encima del límite permitido, lo que equivale en 2026 a aproximadamente 11 mil 731 y 46 mil 924 pesos.
¿Los inquilinos también podrían recibir multas?
Sí. La iniciativa contempla sanciones para inquilinos que utilicen la vivienda para fines distintos sin autorización o que realicen modificaciones al inmueble sin consentimiento.
