Dinámica del Mercado Inmobiliario Industrial en Ciudad de México: El Impacto del E-commerce
El mercado inmobiliario industrial en la Ciudad de México (CDMX) y su área metropolitana ha experimentado un notable dinamismo durante los últimos seis años. Esta tendencia está impulsada principalmente por el crecimiento del e-commerce, lo que ha generado una demanda creciente de espacios logísticos. En este artículo, analizaremos las tendencias actuales y el futuro del sector en la región.
Crecimiento de la Demanda Logística
La influencia del comercio electrónico ha sido clave en el sector logístico. En el último año, las ventas online alcanzaron los 941 mil millones de pesos, con un 19.2% de crecimiento y un número de usuarios que supera los 67 millones. Este auge ha representado aproximadamente el 90% de la demanda de espacios logísticos en la metrópoli.
Rentas en Aumento
Los precios de las rentas han experimentado un aumento significativo. En 2020, el costo promedio alcanzaba $5.38 dólares por m², mientras que actualmente supera los $10.82 dólares por m². Este incremento ha llevado a un cambio estructural en la actividad logística, obligando a las empresas a adaptarse a nuevas realidades económicas.
Transformación de Espacios Comerciales
Para satisfacer la demanda de espacios logísticos, especialmente en el segmento de última milla, se han reconvertido inmuebles de clase B que anteriormente albergaban comercios y servicios. Estos espacios ahora se transforman en almacenes que cumplen con requisitos específicos, incluyendo:
- Ubicación estratégica
- Cruces de andén
- Patios de maniobra
- Suministro eléctrico adecuado
Desafíos en la Expansión
A pesar de la alta demanda, hay obstáculos que limitan la expansión del sector. Los precios elevados han llevado a los inquilinos a reducir su huella de operación en hasta un 20%, implementando inventarios base que reciben suministro de centros logísticos más grandes situados en la periferia.
Un aspecto emergente son las bodegas verticales, que buscan optimizar el uso del espacio y atender a un mercado creciente que ha visto el surgimiento de nuevos corredores en el oriente de la ciudad.
Construcción y Novedades del Sector
Según un informe de Cushman & Wakefield (C&W) México, al cierre del primer trimestre de este año se construyeron 865 mil m² de nuevos espacios logísticos. Esta tendencia irá en aumento, con proyecciones de absorción que alcanzarán los 1 millón de m² en 2025.
Espacios de Distribución y Automatización
Los centros de distribución, también conocidos como big box, juegan un papel crucial en la expansión del sector. Estos espacios, que superan los 20 mil m², requieren características específicas como:
- Alturas superiores
- Amplios espacios de maniobra
- Conectividad a autopistas y nodos logísticos
Además, la automatización y la preparación para operaciones tecnológicas son esenciales para el futuro del sector logístico.
Comparación con Otras Regiones: Monterrey
El fenómeno del crecimiento logístico no es exclusivo de la CDMX. En Monterrey, la actividad logística está combinada con la manufactura de exportación, fortalecida por el nearshoring y la renegociación del T-MEC, lo que también ha reportado un aumento en la demanda de espacios industriales.
Conclusión
El sector inmobiliario industrial en la Ciudad de México es un reflejo de la evolución de la economía moderna, donde el e-commerce juega un papel preponderante. A medida que las empresas buscan optimizar su logística y adaptarse a las nuevas exigencias del mercado, la inversión en infraestructura y la reconversión de espacios comerciales seguirán siendo claves para el crecimiento futuro.
Para más información sobre tendencias en el mercado inmobiliario, visita el sitio de Cushman & Wakefield.
